Acheteurs immobiliers : attention à la taxe foncière faussée par les exonérations

Pourquoi le montant affiché peut être trompeur

Lorsqu’on visite un bien immobilier, il est courant de demander au vendeur le montant de la taxe foncière. Cet impôt local constitue en effet une charge récurrente et significative, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un investissement locatif.


Mais attention : le chiffre communiqué n’est pas toujours représentatif de la réalité. En effet, certains propriétaires bénéficient d’exonérations de taxe foncière, partielles ou totales. Résultat : le montant indiqué peut être artificiellement bas, et l’acheteur risque une mauvaise surprise dès la première année suivant l’acquisition.


En 2025, avec la hausse continue des impôts locaux dans de nombreuses communes, il est essentiel d’intégrer ce paramètre à son budget.

Qui peut être exonéré ?

L’administration fiscale prévoit plusieurs cas où les propriétaires peuvent être exonérés de taxe foncière.

Les propriétaires de plus de 75 ans

Les personnes âgées de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition peuvent bénéficier d’une exonération totale de taxe foncière, sous réserve de ne pas dépasser certains plafonds de revenus.


Concrètement, un bien détenu par un senior peut afficher une taxe foncière quasi nulle, alors qu’elle redeviendra intégralement due par le nouvel acquéreur.

Les bénéficiaires de l’AAH, ASPA, ASI

Les titulaires de certaines allocations sociales sont également exonérés :

• AAH (Allocation aux Adultes Handicapés)
• ASPA (Allocation de Solidarité aux Personnes Âgées)
• ASI (Allocation Supplémentaire d’Invalidité)

Ces exonérations concernent souvent des biens mis en vente dans le cadre d’une succession ou d’un départ en maison de retraite, et peuvent fausser l’estimation des charges futures pour l’acheteur.

Les conditions de ressources (RFR)

Enfin, l’exonération peut dépendre du revenu fiscal de référence (RFR). Les propriétaires aux revenus modestes peuvent bénéficier d’un allègement ou d’une suppression de leur taxe foncière.


Dans ces cas, le montant payé par le vendeur n’est pas représentatif de ce que devra régler un acquéreur aux revenus plus élevés.

Conséquences pour un acheteur

Sous-estimer le montant de la taxe foncière peut avoir plusieurs impacts :

• Un budget faussé : l’acheteur anticipe une charge annuelle inférieure à la réalité.
• Un rendement locatif diminué : pour les investisseurs, la rentabilité nette peut s’effondrer si la taxe foncière est bien plus élevée que prévu.
• Un risque de déséquilibre financier : dans un contexte où les charges de copropriété, l’assurance et les taux d’emprunt pèsent déjà lourd, une taxe foncière imprévue peut fragiliser le projet immobilier.

Il est donc crucial de ne pas se fier uniquement aux chiffres donnés par le vendeur ou mentionnés dans l’annonce.

Comment vérifier le vrai montant de taxe foncière

Pour sécuriser son achat, plusieurs démarches sont possibles :

• Demander la copie de l’avis d’imposition : un document officiel, que l’on peut consulter (avec les données personnelles floutées).
• Consulter le service des impôts fonciers : il est possible d’obtenir une estimation plus précise auprès de l’administration.
• Anticiper les exonérations levées : vérifier si le vendeur bénéficie d’un avantage temporaire (âge, allocations, RFR), afin de recalculer le montant “normal” de la taxe.
• Croiser avec les bases cadastrales : la valeur locative cadastrale sert de référence pour le calcul et reste constante, sauf révision décidée par la commune.

Un acquéreur prudent ne se contente donc pas du montant affiché : il cherche à comprendre le montant réel qu’il aura à payer dès l’année suivante.